Erst verkaufen oder erst die neue Wohnung kaufen?
In den meisten Fällen ist es sicherer, zuerst zu verkaufen: Dann steht der Erlös fest, und die Finanzierung der neuen Wohnung beruht nicht auf einer Schätzung. Wer zuerst kauft, sichert sich das Wunschobjekt, trägt aber vorübergehend zwei Immobilien. Welcher Weg passt, hängt an drei Dingen: wie schnell Ihre Immobilie verkäuflich ist, wie angespannt der Wohnungsmarkt im Zielort ist, und wie viel finanziellen Puffer Sie haben.
Was spricht dafür, zuerst zu verkaufen?
Sie kennen Ihr Budget, bevor Sie sich binden. Das ist der eine große Vorteil, und er wiegt fast alles andere auf.
- Der Verkaufserlös steht fest, nicht geschätzt. Ihre Finanzierung rechnet mit einer Zahl, nicht mit einer Hoffnung.
- Sie verhandeln beim Kauf aus einer starken Position, weil Sie nicht unter Zeitdruck stehen und kein zweites Objekt am Hals haben.
- Keine Zwischenfinanzierung nötig, also keine zusätzlichen Zinsen für eine Übergangszeit.
- Sie müssen Ihre bisherige Immobilie nicht unter Wert abgeben, nur weil der Kauftermin drückt.
Der Haken: Sie brauchen eine Lösung für die Zeit dazwischen. Wer verkauft hat und nichts Passendes findet, steht unter genau dem Druck, den er vermeiden wollte, nur an anderer Stelle.
Was spricht dafür, zuerst zu kaufen?
Sie sichern sich das Objekt, das es so vielleicht kein zweites Mal gibt. In einem engen Markt ist das kein kleines Argument.
- Sie ziehen einmal um, direkt ins neue Zuhause, ohne Zwischenstation und ohne doppelten Umzug.
- Bei barrierefreien oder altersgerechten Wohnungen ist das Angebot begrenzt. Wer wartet, wartet unter Umständen lange.
- Sie können Umbauten in der neuen Wohnung erledigen lassen, bevor Sie einziehen.
- Der Auszug aus dem alten Haus lässt sich in Ruhe planen, was beim Entrümpeln nach Jahrzehnten im selben Haus mehr wert ist, als es klingt.
Der Haken: Sie tragen zwei Immobilien gleichzeitig. Das kostet Zwischenfinanzierung, doppelte Nebenkosten und Nerven, und der Verkaufsdruck steigt mit jedem Monat.
Wann ist welcher Weg der richtige?
Es gibt keine Variante, die immer stimmt. Es gibt eine, die zu Ihrer Situation passt.
| Ihre Situation | Zuerst verkaufen | Zuerst kaufen |
|---|---|---|
| Sie brauchen den Erlös, um die neue Wohnung zu finanzieren | passt | riskant |
| Sie suchen barrierefrei in einem engen Markt | riskant | passt |
| Ihre Immobilie ist gefragt und schnell verkäuflich | passt | geht auch |
| Ihre Immobilie ist sanierungsbedürftig oder in Randlage | passt | riskant |
| Sie haben finanziellen Puffer für eine Übergangszeit | passt | passt |
| Sie möchten auf keinen Fall zweimal umziehen | ungünstig | passt |
Gibt es einen dritten Weg?
Ja: beides gleichzeitig, mit abgestimmten Terminen. Das ist genau die Aufgabe, für die es den Wohnwechsel-Service gibt.
Verkauf und Suche laufen parallel, und die Übergabetermine werden so gelegt, dass kein Leerlauf entsteht. Der entscheidende Punkt dabei ist die Reihenfolge der Unterschriften, nicht die Reihenfolge der Umzüge. Wer beide Kaufverträge kennt, bevor er den ersten unterschreibt, trägt kein Doppelrisiko.
Zwei Fristen bestimmen den Takt und lassen sich nicht verkürzen:
- Zwei Wochen Entwurfsfrist. Bei Verbrauchern soll der Notar darauf hinwirken, dass der Kaufvertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegt, geregelt in § 17 Absatz 2a des Beurkundungsgesetzes.
- Die Zeit bis zur Kaufpreiszahlung. Zwischen Beurkundung und Geldeingang liegen üblicherweise mehrere Wochen, weil erst Vormerkung, Löschungsunterlagen und Fälligkeitsmitteilung vorliegen müssen.
Was kostet die falsche Reihenfolge?
Die Entscheidung ist keine Geschmacksfrage, sie hat einen Preis. Drei Posten sollten Sie kennen, bevor Sie sich festlegen, und zwei davon erfragen Sie am besten vorher bei Ihrer Bank:
- Vorfälligkeitsentschädigung. Wer verkauft, kann ein laufendes Darlehen nach § 490 Absatz 2 BGB vorzeitig kündigen, zahlt der Bank dafür aber einen Ausgleich. Die Höhe hängt von Restlaufzeit, Zinssatz und Restschuld ab.
- Zwischenfinanzierung. Wer zuerst kauft, überbrückt die Zeit bis zum Verkaufserlös mit einem Darlehen. Es ist in der Regel teurer als eine normale Baufinanzierung, weil die Laufzeit kurz und die Sicherheit dünner ist.
- Der Preisnachlass unter Zeitdruck. Der teuerste Posten ist meist keiner, der auf einer Rechnung steht: Wer verkaufen muss, statt verkaufen zu wollen, verhandelt schlechter.
Was Eigentümer uns dazu fragen
Dieser Fall lässt sich vertraglich abfedern. Im Kaufvertrag kann ein späterer Übergabetermin vereinbart werden, oder Sie mieten Ihre bisherige Immobilie für eine Übergangszeit zurück. Beides muss vor der Beurkundung feststehen, nachträglich ist es Verhandlungssache des Käufers.
Bei Verbrauchern soll der Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen, § 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz. Diese Frist ist fest einzuplanen, wenn Verkauf und Kauf aufeinander abgestimmt werden sollen.
Manche Banken lassen das zu, es heißt Pfandtausch oder Sicherheitentausch. Ob es in Ihrem Fall geht und was es kostet, sagt Ihnen nur Ihre Bank. Diese Frage gehört vor die Entscheidung über die Reihenfolge, nicht danach.
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gilt seit Ende 2020 die Teilungsregel des § 656c BGB: Verlangt der Makler von beiden Seiten eine Provision, muss sie für beide gleich hoch sein. Wie sie in Ihrem Fall aufgeteilt wird, halten wir vorab schriftlich fest, siehe Immobilie verkaufen.
Welcher Weg passt zu Ihrer Situation?
Im kostenlosen Erstgespräch gehen wir Ihre Ausgangslage durch und sagen Ihnen ehrlich, welche Reihenfolge in Ihrem Fall die sicherere ist. Auch dann, wenn die Antwort lautet: noch abwarten.